Wstęp
Kupno mieszkania z hipoteką często budzi obawy. W księdze wieczystej widnieje bank, sprzedający nadal spłaca kredyt, a kupujący zastanawia się, czy wraz z mieszkaniem nie „przejmie” również jego zadłużenia.
Dobra wiadomość jest taka, że kupno mieszkania z hipoteką jest możliwe i może być bezpieczne. Kluczowe znaczenie ma jednak właściwe przygotowanie dokumentów, odpowiednie rozliczenie ceny oraz doprowadzenie do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
W praktyce takie transakcje są przeprowadzane regularnie. Warto jednak wiedzieć, jak wygląda cały proces i co należy sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego.
Co oznacza hipoteka na mieszkaniu?
Hipoteka jest zabezpieczeniem określonej wierzytelności na nieruchomości. Co istotne, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem. Dlatego przy zakupie mieszkania wpisu hipotecznego nie można po prostu zignorować.
Informacji o hipotece szukamy przede wszystkim w dziale IV księgi wieczystej. Sam wpis hipoteki nie musi jednak oznaczać problemu. Bardzo często wynika po prostu z kredytu hipotecznego, który właściciel zaciągnął wcześniej na zakup mieszkania.
Przed transakcją należy jednak przeanalizować całą księgę wieczystą, a nie tylko dział IV. Znaczenie mogą mieć również wpisy i wzmianki znajdujące się w pozostałych działach.
📌 Przeczytaj też: Jak szybko sprzedać mieszkanie? Co naprawdę wpływa na czas sprzedaży.
Jak wygląda kupno mieszkania z hipoteką?
Najczęstsza sytuacja wygląda następująco: właściciel kupił mieszkanie na kredyt, część kredytu nadal pozostaje do spłaty, a teraz chce sprzedać nieruchomość.
Przed sprzedażą właściciel występuje do swojego banku o odpowiedni dokument określający m.in. aktualną kwotę zadłużenia, rachunek do jego spłaty oraz warunki, po których spełnieniu bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki.
Szczegółowa treść dokumentu i procedura zależą od konkretnego banku, dlatego dokument trzeba zweryfikować przed transakcją.
Schemat jest jednak stosunkowo prosty:
dokument z banku → sprzedaż mieszkania → spłata zadłużenia → zgoda banku na wykreślenie hipoteki → wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Sama spłata kredytu nie powoduje jeszcze, że wpis natychmiast znika z księgi. Potrzebna jest podstawa do jego wykreślenia i odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Przepisy przewidują przy tym, że od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.
Gdzie trafiają pieniądze przy zakupie mieszkania z hipoteką?
To jeden z najważniejszych elementów całej transakcji.
Kupujący nie musi przekazywać całej ceny sprzedającemu z nadzieją, że ten później spłaci kredyt. Część ceny odpowiadająca zadłużeniu może zostać skierowana bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank wierzyciela, zgodnie z dokumentacją bankową i postanowieniami umowy sprzedaży.
Spójrzmy na prosty przykład.
Cena mieszkania: 900 000 zł
Zadłużenie wobec banku: 320 000 zł
W odpowiednio skonstruowanym rozliczeniu:
320 000 zł → spłata wierzytelności banku
580 000 zł → sprzedający
Oczywiście konkretny sposób rozliczenia zawsze powinien odpowiadać dokumentom bankowym, warunkom transakcji oraz sposobowi finansowania zakupu.
To właśnie dlatego przy mieszkaniu z hipoteką tak ważne jest ustalenie przepływu pieniędzy jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
Jakie dokumenty sprawdzić przed zakupem mieszkania z hipoteką?
Podstawą jest aktualna księga wieczysta. Trzeba zweryfikować przede wszystkim właściciela nieruchomości, hipotekę, ewentualne roszczenia, ograniczenia i wzmianki o nierozpoznanych jeszcze wnioskach.
Kolejnym kluczowym dokumentem jest aktualne zaświadczenie lub inny wymagany dokument banku będącego wierzycielem hipotecznym. Powinien pozwalać ustalić przede wszystkim:
- wysokość zadłużenia,
- rachunek i zasady jego spłaty,
- warunki zwolnienia zabezpieczenia,
- procedurę uzyskania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki.
Warto również sprawdzić podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego oraz pozostałe dokumenty wymagane dla konkretnej transakcji.
Nie należy natomiast zakładać, że każdy wpis w dziale IV dotyczy zwykłego kredytu mieszkaniowego. Hipoteka może zabezpieczać również inne wierzytelności, dlatego każdy przypadek trzeba oceniać indywidualnie.
Co dzieje się z hipoteką po spłacie kredytu?
Po spłacie zabezpieczonej wierzytelności trzeba doprowadzić do formalnego usunięcia wpisu z księgi wieczystej.
Bank wydaje wówczas dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki, potocznie często określany jako list mazalny lub zgoda na wykreślenie hipoteki. Następnie składany jest odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Samo pojawienie się hipoteki w księdze wieczystej wynika z wpisu – zgodnie z ustawą do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w KW.
Dlatego po spłacie zobowiązania warto dopilnować również ostatniego etapu, czyli wykreślenia wpisu z księgi.
📌 Przeczytaj też: Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego? 10 rzeczy, które musisz sprawdzić
Kupno mieszkania z hipoteką za gotówkę
Jeżeli kupujący dysponuje gotówką, rozliczenie może być stosunkowo proste.
Na podstawie dokumentu z banku sprzedającego odpowiednia część ceny trafia na wskazany rachunek przeznaczony do spłaty zadłużenia, a pozostała kwota – zgodnie z ustaleniami – do sprzedającego.
Najważniejsze jest, aby kwoty, rachunki, terminy oraz warunki płatności były jednoznacznie określone w dokumentacji transakcji.
Kupno mieszkania z hipoteką na kredyt
Sytuacja jest bardziej rozbudowana, gdy również kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym.
Wtedy w transakcji uczestniczą dwa banki: bank sprzedającego, którego hipoteka ma zostać spłacona i wykreślona, oraz bank kupującego, który finansuje zakup i docelowo ustanawia własne zabezpieczenie.
Dokumenty obu banków oraz akt notarialny muszą być ze sobą spójne. Właśnie dlatego przy takiej transakcji szczególnie ważne jest odpowiednio wczesne zebranie dokumentów i uzgodnienie sposobu rozliczenia.
Na co szczególnie uważać?
Sama obecność hipoteki nie powinna być najważniejszym sygnałem ostrzegawczym. Znacznie istotniejsze jest to, czy można jasno ustalić, co hipoteka zabezpiecza i w jaki sposób zostanie wykreślona.
Szczególną uwagę warto zwrócić na nieaktualny dokument z banku, inne wpisy lub wzmianki w księdze wieczystej, kilka hipotek, wierzyciela innego niż bank, rozbieżności pomiędzy dokumentami oraz sytuację, w której zadłużenie jest wysokie w stosunku do ceny sprzedaży.
Jeżeli cokolwiek jest niejasne, należy wyjaśnić to przed zawarciem umowy, a nie dopiero po przekazaniu pieniędzy.
Czy można kupić mieszkanie z hipoteką bezpiecznie?
Tak. Hipoteka sama w sobie nie oznacza, że nieruchomość jest problematyczna.
Najważniejsze jest prawidłowe przygotowanie transakcji: sprawdzenie księgi wieczystej, uzyskanie aktualnych dokumentów od wierzyciela, odpowiednie określenie sposobu zapłaty ceny oraz dopilnowanie procedury wykreślenia hipoteki.
Dobrze przygotowana transakcja pozwala jednocześnie spłacić zobowiązanie sprzedającego, zabezpieczyć pieniądze kupującego i doprowadzić do zwolnienia nieruchomości z dotychczasowej hipoteki.
Jeżeli planujesz zakup mieszkania z hipoteką w Warszawie i chcesz wiedzieć, jak wygląda taki proces w konkretnym przypadku, zapraszam do kontaktu. Pomogę przeanalizować nieruchomość, dokumenty i przeprowadzić transakcję krok po kroku.
📌 Przeczytaj też: Co naprawdę robi dobry pośrednik i czy warto mu płacić prowizję?
